Definicje: TBS-y. „Społeczne” tylko z nazwy?

Budynek TBS-u w Pszczynie
Wpis gościnny przygotowany przez dr. Macieja Kowalskiego - adiunkta w Instytucie Socjologii Uniwersytetu Szczecińskiego - specjalizującego się w socjologii miasta i studiach miejskich, a także bloggera. Śródtytuły pochodzą od redakcji.

Idea zapewniania mieszkań z uwzględnieniem celów społecznych funkcjonuje w świecie w różnorodnych rozwiązaniach, zwykle uwzględniających status socjoekonomiczny odbiorców mieszkań. W różnych europejskich projektach mieszkalnictwa są to osoby o niskich dochodach, imigranci, osoby opuszczające zakłady karne czy placówki wychowawcze, bezdomni, tracący mieszkanie z przyczyn społecznych.

Socjalne vs społeczne
Kiedy mieszkania mają trafiać do osób znajdujących się w najgorszej sytuacji ekonomicznej, zwykle mówimy o budownictwie socjalnym, kiedy zaś adresatami jest szersza kategoria odbiorców (np. także klasa niższa-wyższa, czy tzw. średnio zamożni), wtedy mówimy zwykle o budownictwie społecznym (lub o modelu mass social housing). Z całą pewnością Towarzystwa Budownictwa Społecznego wpisują się w ten drugi model, wciąż skłaniając do pytań: „dla kogo naprawde są TBS’y?”.

TBS na start?
W początkowym okresie działalności TBS-ów dostępność do kredytów osób rozpoczynających karierę mieszkaniową była utrudniona, w jakimś sensie więc (mimo wysokiego czynszu) była to oferta konkurencyjna. W miarę zwiększania się dostępności do kredytów (i sukcesu programu „Rodzina na swoim”), popularność TBS-ów zaczęła maleć.

Długa droga do TBS-u
W działalności budownictwa społecznego w Polsce ważny jest jednak jeszcze element związków pomiędzy samorządem a TBS-ami, których to gminy są głównymi udziałowcami. W wielu przypadkach TBS-y jako miejskie spółki mogą wpisywać się w politykę mieszkaniową gmin, oferując mieszkania z tzw. udziałem gminnym (partycypantem jest wtedy gmina) dla mieszkańców np. z rewitalizowanych dzielnic czy domów przeznaczanych do rozbiórki. Zwykle jednak i tak stawia się wysokie wymagania dotyczące dochodów.

TBS-y oraz gminy będące ich udziałowcami stosują ponadto wewnętrzne kryteria naboru wynajmujących, uwzględniając m. in. minimalny dochód osób starających się o mieszkanie (kwota na osobę lub procent najniższej emerytury), czas zameldowania w mieście, zwrot mieszkania komunalnego, obecne warunki mieszkaniowe, szczególna przydatność dla miasta, czas oczekiwania na mieszkanie, wykonywany zawód.

Niekiedy były to warunki na tyle wygórowane, że powodowały samoograniczanie działalności TBS-ów, bądź stwarzały pokusę przydzielania mieszkań osobom „niezbędnym dla miasta” w sposób pozbawiony kontroli.

Mieszkanie ale nie własność
Ważną cechą mieszkań w zasobach TBS są stosunki własnościowe – lokale są wynajmowane, co oznacza, że nie mogą zostać przejęte na własność, także po spłaceniu kredytu w czynszu, nie można wynajmowanego mieszkania sprzedać dowolnie na wolnym rynku, ani wykupić. Członkowie rodziny lub inne osoby bliskie mają natomiast możliwość wejścia w stosunek najmu po śmierci najemcy, po spełnieniu warunków określonych w ustawie.

Polak potrafi
Mimo istniejących ograniczeń, coraz powszechniejsze staje się „oddolne urynkowienie” mieszkań z zasobów budownictwa społecznego. Jak wynika z artykułów analityków rynku mieszkaniowego, lokatorzy TBS-ów stosują praktykę „odstępnego”, polegająca na tym, że za umówioną kwotę odstępuje się umowę najmu osobie trzeciej.

Jak pisze Adam Makosz w artykule w Gazecie Prawnej, „osoba, która zawarła z Towarzystwem umowę w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego, rezygnuje z oczekiwania na zawarcie umowy najmu bądź wypowiada umowę najmu i odstępuje swoje miejsce osobie trzeciej (...). Za odstąpienie lokalu osoba trzecia uiszcza na rzecz poprzedniego najemcy określoną między stronami kwotę” (Gazeta Prawna, 5 stycznia, 2009).

Tym samym, mieszkania czynszowe wymieniane są pomiędzy najemcami z pominięciem oficjalnej kolejki osób oczekujących na lokal. W dalszym ciągu jednak nowi najemcy, którzy nabyli prawo najmu w systemie „odstępnego” podlegają wymogom minimalnych dochodów, stawianych przez TBS-y.

TBSy RODem
Cały proceder przypomina praktykę odstępowanie działek rekreacyjnych z zasobów Rodzinnych Ogrodów Działkowych w Polsce, które – mimo że nie stanowią prywatnej własności ich użytkowników - stają się przedmiotem prywatnego obrotu i nierzadko zysku (Kowalewski 2007). Mówienie o tym, że budownictwo społeczne nie działa na zasadzie wolnego rynku, staje się w coraz większym stopniu fikcją.